小区停车位的产权归属问题研究

私家车数量的不断增加，停车位则成为了不可缺少的存在，在我国的物权法正式实施之前，关于小区的停车位、地下车库和车位到底归谁所有的问题始终没有明确的答案。目前关于商品房住宅小区的停车位归属主要有四种观点：一是由合同确定，即停车位的产权有：开发商与业主在签订购房合同的时候约定清楚车位的产权所属；二是推定归属，也就是如果双方没有明确约定，那么就推定车位产权属于两方中的其中一方；三是由销售成本决定，如果开发商并未将小区停车位的建设成本及相关利润计入房屋销售成本中，车位产权归开发商所有，反之亦可成立；四是凭借登记确权，小区停车位的产权在房地产登记机关确权之后，由持证者所有，不然车位产权依旧不明确，由此还会引发更多的问题。原以为物权法的颁布可以很好地解决停车位的归属问题，《中华人民共和国物权法》第七十四条明确规定，小区内占用业主共享的道路或者其他地方的停车位属于全体业主共有，而建筑区划内的其他停车位则由当事人规定所有。该法律经过一段时间的落实发现，看似清晰的规定在实际的操作过程中仍然存在着诸多阻碍，这就要求行业内的相关人员对这一问题进行更加深入的思考，寻找更加可靠的解决方案。停车位概念停车位指的是在停车场所中只能提供一辆汽车存放的空间单元，与其相关的概念还有停车场或者车库等，车库的产权属于整个住宅区，它是一个专门用于存放车辆的独立空间。车库的概念与车位完全不同，它具备建筑物的一般属性，而且车库不是利用土地使用权的地表修建的。我国的物权法将车位和车库的概念并列起来，说明它们本就存在差别。停车场是用于停放各种机动车和非机动车的露天场所，虽然停车位、车库和停车场在定义上存在差异，但它们之间也有内在联系，都是以停车位作为基本元素存在的，也就是说，停车位是停车场所的基本组成，而停车场所即停车位的表现形式。

小区停车位产权归属存在的问题

《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）关于住宅小区停车位的归属问题作了相关的补充说明，但是由于理解上的差异，在实际操作中仍然存在许多问题。如何“首先满足业主的需求”。因为“首先满足”并没有提出一个具体的时间判断标准，有的开发商和业主在关于停车位究竟是出售还是出租始终没有达成统一的意见，致使业主无力购买停车位，开发商则理所当然地将停车位或者车库以极高的价格出售给小区外的人使用。这样的做法是“首先满足业主需要”吗？物权法实施的初衷是想极力维护业主的利益，可实际上却是收效甚微。如何认定车位所有权。《物权法》第七十四条第二款是以约定的方式规定住宅小区的车位和车库归属，但是如果双方并没有明确约定，如何认定车位的所有权就是一个关键的问题。《物权法》的规定是“建筑区划内用于停放汽车的车位和车库的归属应由当事人通过约定的方式确定”。所以如果在最初购房的时候开发商没有作出关于车位归属的约定，那他就将获得车位的所有权，或者推定为业主所有。在规定不明的情况下，停车位的产权归属问题仍然是个谜题，而司法机关又不能给出合适的解释，纠纷依旧得不到妥善解决。

小区停车位的产权归属法律完善

关于车位归属的法条完善。关于“首先满足业主需要”中的“首先”，应指不管任何条件都要优先考虑业主的需要。目前城市中的车位供不应求，价格也是节节攀升，在这种情况下，开发商则会抬高车库价格将车库出售给第三方，获取更多的利润。鉴于这种情况，各级政府要严格规范停车位的出售和出租定价，以免出现开发商随意哄抬价格的情况，破坏市场秩序，影响业主的权益。随着城市化的不断发展，越来越多的商品住宅小区修建起来，私家车数量也在逐年激增，而关于小区停车位的产权归属问题一直极富争议，并由此衍生出了很多其他的问题。虽然我国的物权法关于判断停车位归属有相关的规律，但是由于不同的主体站在不同的角度理解，其意义也发生了偏差，这就为产权纠纷埋下了隐患。本文笔者主要从停车位的概念、小区停车位产权归属存在的问题以及小区停车位的产权归属法律完善等方面进行详细阐述。对于“需要”的界定，应该首先限制车库的利用功能，车库的作用必须是停放汽车。其次是数量上，每位房屋购买人只能购买或者租用一个停车位，最大程度满足业主的需要，这也符合当前我国的国情，有利于社会和谐。

如果开发商与业主之间对于车位未作约定或者约定不明，应将车位产权推定为业主共有。首先开发商具有极大的经济优势，应通过合同的形式争取到自身的最大利益，但如果没有作相关规定，应视为开发商主动放弃车库产权。其次从合同的角度分析，如果在车位产权问题上开发商和业主之间意见存在分歧，应该维护业主的利益，这在《物权法》中有相关规定。

物业收取停车费的归属。物业管理公司收取的停车费应该归谁所有的问题，是全部给物业公司还是要分一部分到业主委员会，一直存在着较大的争议。小区停车费包括物业管理费和车位占用费，物业公司践行了相关的职责，理应获得一定的报酬。然而事实是有些物业公司将小区的公共区域开辟成停车场，还向业主收取停车费，这样一来，物业公司就构成了侵权行为。针对这种情况，如果业主和物业公司形成了相关的约定，就按约定执行；如果没有约定，则实施合理原则，除开物业管理费，物业公司将剩余的租金归还给物业委员会。因此，业主和物业公司都应该强化法律维权意识，促进物业公司合法规范经营的同时，也保证小区业主的生活更加安稳和谐，营造良好的小区氛围。

（作者单位：青岛第十七中学）