房地产风险的识别及其防范研究

 【文章摘要】房地产风险识别是房地产风险控制的基础，也是其最重要的一个环节，房地产风险识别就是政府及相关机构提前洞察和发现房地产发展过程中所面临的各种风险，对这些风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险的本质。本文主要探讨了房地产风险的识别过程、识别方法，并就此提出相应的防范房地产风险的措施。

    【关键词】房地产风险；识别过程；识别方法；防范措施

       一、房地产风险的识别与评估
       1、房地产风险的识别过程
      房地产风险的识别过程主要是确定哪些风险事件可能影响房地产业甚至于整个宏观经济发展，并将这些风险的特性文档化。参与风险识别的人员包括风险管理项目组成员、风险管理专家、相关研究学者以及会对风险识别过程有帮助的任何其他人。具体识别过程如下：（1）确定房地产风险识别的对象。风险识别的第一步就是要确定风险识别的对象，要对整个房地产开发的各个阶段进行具体的步骤分解，尽量避免出现漏项，确定出识别的对象。

    （2）收集并处理与风险有关的信息。

    一般我们认为风险是数据和信息不完备造成的，在进行房地产风险识别时，很多识别方法都需建立在大量数据的基础上。

    但是，一般来说，收集并处理房地产业发展过程中和风险有关的各种信息是很困难的，然而风险事件并不会孤立的出现，总会存在一些和它相关或有间接联系的信息，甚至于一些历史资料都可以作为有用信息。比如可以收集房地产开发的平均融资率、居民的平均收入及可支配收入、银行不良贷款率等。

    （3）不确定性的分析与判断。结合相关风险分析人员的经验，运用所收集和处理生成的信息，分析与判断现阶段房地产业发展所面临的不确定性。

    （4）选择风险识别技术与工具。针对不同的风险对象，采取不同的风险识别方法，由于不同的风险对象有不同的特性，因此为了实现有效识别，不同的风险对象可能需要采取不同技术与工具结合。

    （5）确定风险事件并分类。根据选定的风险识别方法，确定房地产业的风险事件，结合现有的风险信息和风险识别人员的经验，并根据相关的风险分类方法，对确定出的房地产风险进行分门别类的分析，以便全面识别风险的各种特性。

    （6）预测风险事件的发展过程及结果。在对风险事件进行分类后，就需要结合相关的实践经验对其进行推断和预测，判断引发风险发生的原因何时出现以及风险何时发生，风险以何种形式出现，出现后的发展过程及会造成的后果等。

    （7）风险识别报告。每完成一次房地产风险的识别，都需要在最后提交一份风险识别报告，报告的内容不仅包括房地产业现存的风险清单，还需要提供风险的具体分类、风险发生的原因说明和分析、风险后果及其价值量的表述，甚至于所有风险的控制的优先序列等。根据不同的风险报告需求，具体房地产风险报告的形式也可以多种多样。

    2、房地产风险的识别方法

    目前流行的风险识别的方法很多，大多是在传统的风险识别方法的基础之上有所发展，主要包括:幕景分析法、头脑风暴法、德尔斐法、筛选——监测——诊断技术、故障树分析法以及市场调查法。

    （1）幕景分析法。幕景分析法是在计算机上实现各种状态变化条件下的模拟分析，是一种用于辨识引发风险的关键因素及其影响程度的方法。幕景分析法会像电影镜头一样一幕幕展现当某种因素发生不同的变化时，对整个房地产市场会产生什么影响，影响程度及其严重后果，以供分析人员比较研究。

    （2）头脑风暴法。头脑风暴法是以小组会议为组织形式，通过相互讨论产生思维共振，不断激发与会人员的思维和灵感，进行相互的智慧补充和修正，激发创见性，以取得有新意的创意、观点和思想。

    （3）筛选——监测——诊断技术。筛选、监测和诊断是一个连续性的识别过程，筛选就是把具有潜在威胁的影响因素进行分类和选择，监测就是对每种危险因素进行监测、记录和分析，诊断就是根据症状来评价和判断可能的起因，并对可疑因素进行仔细检查。由于房地产市场的复杂性和可变性，引起房地产市场风险的因素也是多种多样的，因此一次筛选——监测——诊断过程不能彻底解决问题，房地产市场还可能产生新的风险因素，因此这个过程往往需要重复进行。

    （4）德尔菲法。德尔菲法又叫专家意见法，它是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终取得一致意见的风险识别方法。针对一些原因较为复杂的房地产风险，德尔菲法具有比较良好的效果。

    （5）故障树分析法。故障树法是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将房地产市场面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确的找到对房地产市场真正产生影响的风险因子。
 二、房地产风险的防范

    1、防范个人住房贷款的风险我国个人住房贷款主要有两种方式，一种是银行信用贷款，另一种是住房公积金贷款。目前，个人住房商业银行贷款便于操作，是大多购房者通常采用的融资方式。然而，个人住房贷款过分集中在商业银行给银行带来较大的风险。为了分散风险，拓宽住房贷款融资渠道能有效地规避过分集中的金融。我国住房贷款多元化处于起步阶段，需要政策配合和金融创新的支持。

    （1）推动住房抵押贷款证券化，完善个人信用评级。房地产抵押贷款证券化是资本市场中最富有创意的金融创新之一，是作为一种风险转移和融资手段而产生的。通过一系列结构安排，银行向资本市场发行证券，将集中于自己的信用风险、利率风险、流动性风险和市场风险等各种风险进行再分配，把风险向条件不同但具有更高风险承担能力的投资者转移。

    （2）完善住房公积金贷款制度。目前住房公积金贷款制度还存在以下问题，需要加以改善。第一，我国住房公积金贷款“人性化”方面需要不断完善，既要保证贷款质量和规避违约风险，又要提供给贷款者人性化的服务。比如，在德国如果贷款人在还本付息期间发生失业等特殊情况，银行可以不处置房产而给予贷款人一定的还款期限，在这期间只需付息；第二，扩大住房储蓄机构服务范围。

    我国住房公积金服务对象主要在城市和乡镇职工，应扩大住房公积金服务对象；

    第三，住房公积金贷款得到法律保障。有些房地产开发企业出于某种考虑不允许购房者进行公积金贷款，使用住房公积金贷款需要得到法律保护。

    （3）发展多元化个人住房融资渠道。

    我国可以借鉴德国住房储蓄机构的多元化结构。德国个人住房融资渠道包括储蓄银行、信贷合作社、建房互助储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会等。从所有制性质来看，有公营、私营、民间合作三种情况。储蓄银行是由政府建立的国营机构，建房互助储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会都有私营和公营两类，而建房信贷合作社是民间合作互助机构。

    2、防范房地产开发企业的金融风险（1）银行信贷风险防范。加强对房地产开发信贷资金的管理，这对房地产开发企业金融风险防范尤为重要。央行121号文件规定开发商只有自有资金达到30%，且取得四证的情况下才能向银行取得贷款，这在一定程度上提高了开发商贷款门槛，降低了银行金融风险。但是，由于信息不对称，银行业在贷给房地产开发企业资金后，很难得知资金流向和使用情况等信息，更难控制资金使用。而且，房地产开发企业贷款资金往往数额巨大，一旦银行等金融机构将贷款发放给缺乏资质和信用的开发商则会承担巨大的违约风险。因此，有必要提高银行等金融机构的信贷监管力度，防止操作上的疏忽或玩忽职守等情况带来的银行信贷风险。

    由此，我国银行信贷监管部门不仅要对房地产开发企业资质、信用、自有资金比例、完工比例等按照规范严格监督，更要时时监控资金流向以避免不良资产的形成。北大核心论文发表

    （2）鼓励多元化融资模式。房地产行业银行信贷集中会给银行业带来很高的风险，同时，也会助长房地产泡沫膨胀，激发潜在的金融危机。因此，有必要改变房地产开发企业向银行贷款这种单一的融资模式，发展多元化融资模式，这样做可以有效地分散银行业金融风险。房地产开发企业是资金的需求者，应当更加积极地开拓融资渠道。房地产开发企业要打破原有的信贷融资模式，根据自身情况努力寻找适合企业发展的融资模式。

    同时，通过加强企业自身对资金的管理来提高资金使用效率。

    （3）房地产投资信托风险防范。规避投资信托风险可以采取以下办法：一、完善房地产信托相关法律规定。对房地产信托和其他信托各种操作都要做出明确的法律规范。另外，与房地产投资信托配套的税收、财会制度等也要做出相应的特殊调整，尽快出台工商登记、信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法。二、加强信托公司实力和专业能力。信托产品的风险主要与信托公司抗风险能力和资金实力等有关，因此，专业的房地产投资信托公司能更有效地规避风险。同时，要鼓励信托公司建立科学的投资决策和风险控制制度。

    3、健全我国房地产信用评级制度住房抵押贷款证券化、房地产开发企业融资、个人住房抵押贷款等都需要与信用评级制度配合实施。美国次贷危机爆发从一定程度上体现出美国现行信用评级制度的执行情况存在缺陷。我国房地产金融体系缺乏信用评级这一环节，我国金融机构对房地产信贷业务担负着比较大的金融风险。我国有必要完善现行的信用评级制度。

    （1）提高社会认可。要利用各种措施增强社会各方面的信用评级意识，政府要给与信用评级行业足够重视，并引导全社会重视评级结果。目前，我国仅《证券法》说明了信用评级行业的地位与作用，其他法规没有明确阐述。政府部门还应当通过法规来完善信用评级制度，为信用评级机构发展提供良好的平台。为了使信用评级机构真正能在金融业中发挥作用，政府部门应当推出相应的管理办法，废除不适合信用评级行业发展的法规。

    市场经济是信用经济，我国在建设市场经济的历程上有必要培育完善的信用环境。为了防止信用机构恶意竞争和数量泛滥质量下降的情况，政府部门有必要在信用体制建立之初对评级机构保持一定的垄断性。除此之外，对信用评级的监督也至关重要。北大核心论文发表

    （2）扩大业务范围。目前，我国信用评级机构的业务范围比较窄，主要是对债券评级和贷款企业信用评级。对金融机构、个人信用评级业务比较少。在这方面，我国应采纳国外先进的信用评级办法，开拓思路、扩大业务。比如，现阶段我国可加大与国外著名评级机构合作，使得评级标准和法规建设尽快与国际接轨。

    房地产行业开发、销售环节都需要信用评级机构的配合。建立多元化住房抵押贷款融资体系、开发商获得信贷等都离不开信用评级机构的参与。因此，建立一套可行的、先进的，适合房地产行业的评级系统对房地产和金融业健康发展尤为重要。

    （3）加强自身建设。首先，加强我国信用评级机构的专业化程度。目前，我国信用机构行业发展现状是由几家规模较大的国有信用机构和若干家小型私营的评估机构组成。总体来说，缺乏统一的评级系统，而且专业化程度不高。