日本房地产泡沫对中国的启示1

 [摘要]本文首先介绍的是日本90年代房地产泡沫形成的过程及原因,并通过对比分析,阐述其对政府、金融机构等如何保持中国房地产健康稳定发展的启示。
　　[关键词]房地产 泡沫 启示
　　
　　日本经济奇迹般的高速持续增长,使日本在短短一二十年时间里成为世界上少数的经济实力强国。20世纪90年代以来出现的泡沫经济,再次引起各方的高度重视并成为热点研究的课题之一。
　　房地产作为中国经济的命脉,他的蓬勃发展既反映了中国改革开放三十年的伟大成就,也是中国经济得以保持强劲增长的基础保证。但与此同时民间过分的投机需求,银行无视经营风险,放宽信贷条件,增加信贷额度,加之地方政府由于“寻租”所产生的对房地产监管不利,已经部分透支了房地产业未来的发展潜力,泡沫现象已初见端倪。社会各界加强对中国房地产的监督与管理已经到了刻不容缓的地步。
　　一、日本房地产泡沫产生的原因
　　1.金融自由化与宽松的货币政策
　　日本之所以在70年代初期尝试金融自由化,有两方面原因:(1)日本国内金融管制过多和金融改革的相对滞后。特别是企业自有资金比率提高后,对银行的贷款需求量减少,迫使银行在业务竞争中不得不降低贷款利率。由于存款利差减少,银行收益下降,这样国内相对滞后的金融改革迫使日本金融企业到海外寻求发展。(2)1973年第一次石油危机使日本经济陷入萧条之中。为了克服萧条,政府不得不建设大量公共事业以刺激经济回升。而经济不景气导致税收不足,财政出现大幅度赤字。为了弥补赤字,从1975年起,日本每年都要发行大量国债,国债大量增加带来的结果是债券市场的急速发展。债券流通市场的利率是自由利率,高于受管制的银行利率,银行如能适当地利用自由市场利率的商品,将能增加收益。这样便有利地冲击了政府对银行利率的管制。在这种金融自由化过程中,为了在竞争日益激烈的金融市场上占据一定份额,大银行丝毫无节制地向土地投机融资。银行发放大量的抵押贷款,鼓动土地持有者和其他个人进行土地投机,并以他们持有的或购买的土地为担保提供相当于地价70%的贷款让他们再去购地。如此循环,反复贷款,银行的土地抵押贷款额急剧膨胀。
　　2.土地的投机性需求
　
　　由图表显示,1973年的石油危机以后,日本经济陷入前所未有的萧条。日本政府在克服萧条中,进行了大量公共事业以刺激国民经济。而经济不景气导致税收不足,财政出现大幅度赤字。企业为了在日益激烈的竞争中占据一定份额,而金融市场的开放与发展正适应了房地产和建筑公司等开发机构需要大量资金进行土地投机的要求,银行更是毫无节制地发放抵押贷款,大量向土地投机融资。这样引发了土地投机的热潮,造成银行的土地抵押贷款额急剧膨胀。
1984年房地产抵押贷款在日本全国银行的贷款总额中所占的比例为17%,以后比例逐年增加,至1987年已达到20%。1992年3月末更是达到150万亿日元,占全国银行贷款余额的35,5%。除了商业银行外,其他非银行金融机构尤其是日本财政部支持的房地产贷款机构,也在土地开发中大量贷款给企业,进一步加剧了土地价格的上涨。房地产的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环,进一步推动了房地产泡沫的形成和膨胀。在泡沫的最高峰时,东京和周围3个地区理论上的地价甚至超过了当时所有美国领土的价值加上所有在纽约股市上市公司的净资产总值。除流入房地产开发机构的银行信贷资金之外,由于日本经济下滑,以及企业利润的下降,大量的企业资金也参与了土地投机,获取超额利润。
　　3.“广场协议”导致的日币升值
  
根据图表显示,1985年日元大幅升值后,日本经济形成过剩的流动性,但却未引发通货膨胀,主要因为日本股票市场极大的吸纳了流动性过剩,其实在“广场协议”后,由于日元升值的预期大增,日元资产投资成为除资本市场外又一个最好的投资方式之一,大量的居民存款、企业存款、金融机构存款和进入日本的国外资本在杀入股票市场的同时也将巨额的资金投向了日本的房地产——市场。
　　到1990年年末,日本土地资产总额高达2389万亿日元,比1985年末增涨了140%,所增长的1385万亿日元已经相当于当时日本GDP的三倍之多。1982年东京CBD的楼盘价格达到350万日元/平米,1990年则上涨到3200万日元/平米,按当时汇率折算相当于22万美元/平米,涨幅达到了9倍多。日本上地资产总额在1990年时己经相当于当年日本GDP的5倍多;而1985年末到1990年末,日本土地总资产的升值部分就达到了1990年日本GDP的三倍之多,年平均增长率达到了惊人的60%,日本房地产市场的泡沫已经非常严重。
　　在日元升值过程中,日本房地产市场呈现长期的繁荣昌盛局面,从上面分析的结论来看,日本房地产市场是促进日本经济发展的非常重要的一部分。因此,日本在1990年之前的经济发展带给日本经济的贡献非常大,正因为如此,房地产经济的增幅降低同样会给经济发展造成非常大的影响,当日本房地产市场泡沫经济被刺破后,由于乘数效应的存在,那么它对经济的打击是毁灭性的,当然日本也不例外。
　　二、日本房地产泡沫的启示
　　1.加强对房地产调控的力度与强度。
　　由于房地产业的特殊属性及其对国民经济的重要作用,国家应该始终将其作为敏感产业,通过宏观经济政策重点调控,完善机制,整合资源。各级省市政府部门也要切实转变观念,推进投资体制改革。杜绝“面子工程”,促进房地产业健康发展。
　　2.加强金融监管,健全金融体系建设。对于中国来讲,金融自由化应该是循序渐进的。中国金融领域存在一系列问题,例如金融法制不健全,金融监管薄弱,金融秩序混乱等。在目前中国金融体制不健全的情况下,金融部门大幅度解除金融管制,很容易造成大量信贷资金流入非生产性部门,引发泡沫。因此,强化金融机构的经营基础和金融监管势在必行。这方面的措施包括积极改革政银、银企关系,将政府的工作重点尽快由扶植企业和银行转移到培育竞争机制和竞争能力上来;利用股份制方式调整银行的产权关系,完善治理结构,加快国有商业银行的商业化改革,使银行的经营机制来一个根本性的转变,并使银行内部治理结构能够对经营者实行更有效的监督;强化对银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力方面的监管,同时增强银行经营活动的透明度同时发挥公众的监督作用。
　　3.设计合理地税制,打击投机。作为根本的地价政策,必须实现税制的合理化,消除土地作为资产保有额的优越性。税收方面的措施必不可少。正是从这样的意识出发,我国已经酝酿导入地价税。但土地税制改革还远未完成,我们必须尽快推进地价税的实施,强化农地征税。而且,为了消除冻结效果,还必须放宽让与征税。
　　4.减少贸易顺差,提高外汇储备的利用效率。对于如何减少巨额贸易顺差,国家应该从调整结业结构入手,改变原先的单一的以低附加值的制造业为手段,而以提高产品的科技含量,逐步摆脱掠夺式的发展模式,并实行一定的加薪政策,提高外贸企业劳动者的薪酬水平,进而拉动一些消费,同时迫使出口企业优胜劣汰。对于如何提高外汇储备的利用效率,可以从三方面来考虑:一是改变比重结构,保持储备资产多元化;二是提高外汇储备在国内静运用效率,减少国际市场筹集资金;三是调整外汇储备的投资策略,增加收益。
　　
　　参考文献:
　　[1]陈建安.产业结构调整与政府的经济政策—战后日本产业结构调整的政策研究[M].上海财经大学出版社,2002.7.
　　[2]孙执中.荣衰论——战后日本经济史(1945—2004)[M].北京:中国人民出版社,2006.29.
　　[3]刘昌黎.现代日本经济概论[M].东北财经大学出版社,2008.6.
　　[4]厉无畏,王振.转变经济增长方式研究[M].学林出版社,2006.8.
　　[5]王庆仁,邱三发.货币升值下房地产发展趋势实例剖析[J].产业观察.
　　[6]王建君.货币流动性过剩威胁中国经济[J].瞭望新闻周刊 ,2006.6.
　　[7]武剑.我国外汇储备规模的分析与界定[J].经济研究,2003,(6).